公寓和住宅的區別大致可以分為房屋產權性質，房屋產權年限、限購政策、貸款政策、落戶規定、房屋使用六大類，對于購房者來說有利有弊，就看購房者使用情況而定了。
一、房屋產權性質
房屋的產權性質是跟著土地使用權性質而定的，住宅用地的性質為住宅，因此住宅的產權性質也為住宅。公寓房的土地性質一般為商業、辦公，因此公寓房的產權性質也為商業或者辦公。
二、房屋產權年限
同樣，房屋的產權年限也是跟著土地使用年限而定的，住宅用地使用年限為70年，因此住宅的產權年限也為70年。商業、辦公的土地使用年限一般為40年或50年，也有70年的（一般很少），具體看各地政策規定而定，因此，公寓房的產權年限常規為40年或50年。
三、限購政策
由于我們國家房地產比較火熱，房價不斷上漲，且出現了投資炒房現象，為防止房市泡沫，各地政府出臺了一系列政策遏制房價，房地產限購就是其中一項有效政策。但限購是僅限于住宅房，公寓房是不限購的。
四、貸款政策
住宅房可以有商業貸款和公積金貸款兩種選擇，名下無房無貸款記錄，公積金貸款首付30%（今年有些地方已經降低到首付20%），商業貸款首付30%；名下無房有貸款記錄的，公積金貸款和商業貸款的首付40%。公寓房只能選擇商業貸款，首付50%。
五、落戶規定
我們國家很多地方規定，房屋產權性質為住宅的可以落戶，而公寓的不能落戶，這條對于需要落戶到購房地的人員來說是個很大的考驗。
六、房屋使用
在房屋使用上，公寓房要比住宅靈活的多，因為房屋產權性質是商業或者辦公的，因此公寓房不但可以用作居住，而且可以開辦公司、做會所等，可以申領營業執照，而住宅則不能作營業性場所，也不能申領營業執照。
公寓有哪些優缺點？
一、公寓房的缺點
1、公寓房產權年限比住宅少，但這點目前國家也沒明文規定房屋到了使用年限期滿后有什么說法，可能也比較難出臺硬性的規定，因為比較不管什么性質的房屋都是人家自己購買的，國家只有土地權，如果要收回房屋的話，那得補償人家房屋費用，如果這樣，就等于動遷了，購房者也不會虧到那去了。
2、公寓房有些地方水電費統一按商業的價格收，商業價格一般比民用的要高一點，但不會高很多，而且還有分時計算模式，總之，如果白天不是要用很多電的話，電費也不比住宅高。有的項目是按你使用性質收費的，比如南通州南山湖地緯國際項目就是這樣，如果你是住宅性質的，那就按民用費用收，如果是作為商用的，就按商用的收。
二、公寓房的優點
1、相比之下公寓房的優點就比較多了，首先購買公寓房的價格肯定要比住宅低的多，常規要比住宅低30%多，多的甚至到50%，當然還要看房屋的地段和質量。
2、一般公寓房層高都比較高，一般層高都在4.5米左右，高的可以達到5.5米，而住宅的層高一般都在3米左右。因此如果做大平層的話，那要比住宅闊氣多了，不管多大的吊頂都可以懸掛。
3、公寓房如果不做大平層，做loft的話，那得房率可達到150%以上，結合價格低的優點，那么如果想買100平方米的房子，那公寓房可以說用不到一半的錢就可以實現了。
4、由于商業、辦公用地一般都選在城市中心，因此，公寓房的地段一般都比較好，交通發達，配套齊全，生活工作都很方便。
5、如果對落戶沒特別要求，對房屋產權性質能夠理解的話，無論是想要做闊氣豪宅還是養老或者生活事業剛起步的年輕一族，購買公寓房都是個不錯的選擇！
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